신혼희망타운 전매제한·거주의무·조기상환 완전 정리｜신희타 매도·상환 시 반드시 알아야 할 핵심 규칙

“신혼희망타운, 전매제한이 몇 년인지? 거주의무가 있는지? 조기상환하면 수익공유금은 어떻게 되는지?”

 

신희타 당첨자들이 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 전매제한·거주의무·대출 조기상환 구조입니다. 특히 단지별 규정 차이가 크고, 수익공유형 모기지의 상환 방식이 일반 주담대와 달라 혼란이 많습니다.

신희타 전체 구조(청약·대출·정산비율)를 먼저 알고 싶다면 아래 글을 먼저 확인하세요.

신희타 핵심 구조 바로 보기

신혼희망타운 전매제한 — 왜 차이가 날까?

신희타 전매제한은 보통 3년~5년 사이에서 단지마다 다르게 적용됩니다. 기준은 크게 두 가지입니다.

• 공공분양 규정(기본 3~5년)
• 택지 유형 / 분양가상한제 적용 여부

일반적으로는 3년이 가장 많이 적용되고, 수도권·핵심지에서는 5년이 적용되는 사례도 존재합니다.

※ 군포대야미 A-2 신희타는 전매제한 3년이며 거주의무 없음. 이와 같이 예외 단지 존재.

신혼희망타운 거주의무 — 단지별로 ‘있음/없음’이 다르다

많은 사람들이 “신희타는 무조건 실거주 의무가 있다”라고 생각하지만, 실제로는 단지별로 다릅니다.

① 거주의무가 부여되는 단지

• 대부분 2년 또는 3년
• 입주 후 일정 기간 실거주 확인
• 거주의무 위반 시 과태료 또는 계약취소 가능

② 거주의무가 없는 단지

군포 대야미 A-2 신희타처럼 다음 조건을 충족하면 거주의무 없음 단지도 있음

• 입주 즉시 실거주 의무 없음
• 전매제한만 3년 적용
• 임대 또는 가족 거주도 가능 (계약조건 위반 없음)

→ 결론: 신희타는 단지마다 거주의무가 다르며, 반드시 ‘개별 모집공고’를 기준으로 확인해야 합니다.

 

신혼희망타운 수익공유형 모기지 — 조기상환 규정(부분상환 불가)

신희타 전용 대출인 수익공유형 모기지는 일반 주담대와 완전히 다른 구조를 갖고 있습니다.

① 대출 실행 기본 조건

• 주택가격의 최대 70% 이내 대출 가능 (통상 분양가와 발코니 확장비를 기준으로 하며, 선택 옵션비는 제외되는 구조가 많습니다. 단지별 모집공고에서 정확한 기준을 반드시 확인하셔야 합니다.)
• 최대 30년 (1년 거치 + 29년 상환) 구조
• 신혼희망타운 당첨자를 대상으로 한 전용 상품이라, 일반 시중 주담대보다 소득·직장 형태가 다양한 가구도 이용할 수 있도록 설계되어 있습니다. 다만 연체 이력, 신용불량 등은 여전히 심사에 불리하게 작용합니다.
• 금리는 과거 연 1.3% 수준에서 시작했다가 정책 조정으로 1.6% 수준까지 인상된 바 있으며, 실제 적용 금리는 각 단지의 모집공고일에 정해진 금리를 따릅니다.

② 조기상환할 때 가장 중요한 규정

• 부분상환 불가 — 10만원, 100만원 이런 부분상환이 절대 안 됨
• 전액 상환만 가능 — 일시상환 시점에 대출 잔액 전부 상환만 가능
• 상환 시점에 수익공유 정산금이 동시에 발생

즉, 조기상환을 고민한다면 → 반드시 “정산비율 + 감정가”까지 고려해야 합니다.

 

조기상환 시 수익공유 정산금 — 왜 단지·가구별로 금액이 모두 다를까?

정산비율은 고정값이 아니라 다음 네 가지 요소에 따라 달라집니다.

• LTV(대출 비율)
• 대출기간(보유기간)
• 자녀수
• 정책 변경 시점

그렇기 때문에 같은 단지여도 “가구 구성 / 대출비율 / 보유기간”이 다르면 정산금이 완전히 달라집니다.

예시(간략 구조)

• LTV 70% → 정산비율 상단 적용
• 보유기간 늘어날수록 정산비율 감소
• 자녀수 많을수록 감면 폭 증가

정확한 계산 방식은 아래 글에서 상세 예시로 정리해두었으니 참고하면 더욱 이해가 잘 되실 겁니다.

▶▷ 신희타 수익공유 정산금 계산법 바로가기

신혼희망타운(신희타) 전용 대출 후 매도 시 수익공유 정산금은? 보유기간별 정산 구조 한 번에

 

 

※ 단지별 규정 차이 보완문 

신혼희망타운은 단지마다 전매제한·거주의무·수익공유 구조가 다릅니다.
군포 대야미 A-2는 거주의무 없음 + 전매제한 3년처럼 예외 단지가 존재합니다.

따라서 가장 정확한 기준은 항상 《 해당 단지의 모집공고 》이니 공고 내용을 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

신희타는 공공분양이지만, 단지별·지역별 조건 차이가 크고 대출(수익공유형 모기지)까지 얽혀 있어 반드시 구조를 먼저 이해해야 합니다.

특히 다음 네 가지는 단지 선택과 매도 전략을 크게 좌우합니다.

• 전매제한: 3~5년 (대부분 3년)
• 거주의무: 단지별로 있음/없음이 다르며, 최근에는 군포 대야미 A-2처럼 실거주 의무가 없는 신혼희망타운 단지도 등장하고 있습니다.
• 조기상환: 부분상환 불가, 전액 상환만 가능
• 정산금: LTV·보유기간·자녀수·대출기간에 따라 다르게 산정

 

이 구조를 이해하면 “언제 입주하고 언제 매도하는 것이 가장 유리한지”가 명확해집니다.

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