신혼희망타운(신희타) 전용 대출 후 매도 시 수익공유 정산금은? 보유기간별 정산 구조 한 번에 이해하기

“정산비율이 10~50%라는데, 실제로 얼마를 내야 하는 걸까요?” 이전 글에서 다룬 것처럼 수익공유형 모기지는 거주기간·자녀수·대출기간·LTV에 따라 정산비율이 달라지는 구조입니다. 그렇다면 실제로 집을 5년·10년·20년 보유하고 매도한다면, 또는 만기 상환 후 정산한다면 어느 정도 금액이 발생할까요?

 

이번 글에서는 실제 분양가와 유사한 3억 6,000만 원대 대출(70% LTV) 기준으로 정산금이 얼마나 달라지는지를 예시 기반으로 분석했습니다. 정확한 정산비율은 개별 조건에 따라 다르지만, 구조를 이해하는 데 가장 도움이 되는 수치로 구성했습니다.

아직 신희타 수익공유 모기지 1편을 보지 않았다면 아래 글을 먼저 확인해 보세요.

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1. 신희타 수익공유 계산에 사용할 기준 설정

아래는 신희타 수익공유 정산 계산에 대한 예시입니다.

• 분양가: 5억 1,000만 원
• 대출금액: 3억 600만 원(70% LTV / 십만원 미만 절사)
• 금리: 1.3% 또는 1.6%
• 대출기간: 30년 (1년 거치 + 29년 원리금균등)
• 정산비율 예시: 15%, 25%, 40%

정산비율은 실제로 10~50% 범위에서 결정되므로, 가장 현실적인 세 구간을 비교합니다.

2. 신희타 보유 기간별 시세 상승 가정

최근 공공분양 시장과 신혼희망타운 거래 패턴을 반영하여 보수적으로 계산해 보았습니다.

이 기준은 단순 예시이며, 실제 정산은 매도금액과 공식 감정가 중 더 낮은 금액 기준으로 이루어집니다.

5년 보유	매입 5.1억 → 매도 6.2억 (1.1억 상승)
10년 보유	매입 5.1억 → 매도 7.0억 (1.9억 상승)
20년 보유	매입 5.1억 → 매도 8.4억 (3.3억 상승)

 

3. 신희타 수익공유 정산금 계산 공식

정산금액 = (매도금액 – 매입금액) × 정산비율

 

예시에서는 시세차익을 기준으로 정산금액을 계산했습니다.

 

4. 신희타 보유 기간별 수익공유 정산금 예시

① 정산비율 15% 구간 (장기 거주·자녀 있음 등)

• 5년 보유: 1.1억 상승 × 15% = 1,650만 원
• 10년 보유: 1.9억 상승 × 15% = 2,850만 원
• 20년 보유: 3.3억 상승 × 15% = 4,950만 원

② 정산비율 25% 구간 (중간 비율, 평균적 조건)

• 5년 보유: 1.1억 상승 × 25% = 2,750만 원
• 10년 보유: 1.9억 상승 × 25% = 4,750만 원
• 20년 보유: 3.3억 상승 × 25% = 8,250만 원

③ 정산비율 40% 구간 (LTV 높고 자녀 없음·거주기간 짧음)

• 5년 보유: 1.1억 상승 × 40% = 4,400만 원
• 10년 보유: 1.9억 상승 × 40% = 7,600만 원
• 20년 보유: 3.3억 상승 × 40% = 1억 3,200만 원

즉, 동일한 집이라도 정산비율에 따라 부담이 최대 2~3배까지 달라지는 구조입니다.

5. 1.3% vs 1.6% 금리 적용에 따른 상환액 비교 

대출금액이 3억 610만원이라고 가정했을 때, 금리에 적용에 따른 상환액을 비교해보겠습니다.

구분	1.3%	1.6%
거치기간(12개월) 월 이자	331,600원	408,100원
29년간 월 상환액(원금+이자/원리금균등)	1,056,260원	1,099,960원

 

금리 차이는 작아 보이지만 29년 누적 상환액으로 보면 수백만 원 이상의 차이가 납니다. 그럼에도 현재 주택담보대출 금리에 비교해보면 매력적인 금리인 것은 확실합니다.

 

6. 신희타 수익공유 정산비율이 중요한 이유

낮은 금리는 즉시 체감되지만, 정산비율은 ‘미래에 부담이 생기는 구조’이기 때문에 처음에는 잘 보이지도, 잘 와닿지도 않습니다. 하지만 결국 수익공유형 모기지의 핵심은 금리가 아니라 정산비율 구조입니다.

• 단기 매도할수록 정산비율이 부담됨
• 장기 실거주 계획이 있을수록 정산이 유리
• 자녀가 많을수록 정산비율 감면이 커짐

 

신혼희망타운 수익공유형 모기지는 낮은 금리라는 확실한 장점이 있지만, 매도 시점의 정산비율에 따라 실제 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 신혼희망타운 청약을 고려할 시, 혹은 전용 대출 상품을 실행할 시에는 단순히 “금리가 낮아 유리하다”로 끝내는 게 아니라, “나의 거주 계획·자녀 계획·보유 기간”까지 함께 고려해야 합니다.

 

다음 글에서는 정산비율을 낮추는 실제 전략, 거주기간별 감면 폭, 자녀수별 정산비율 차이를 정리해 드리겠습니다.

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