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부동산 세금은 "몰라서 그냥 낸다"는 말이 있을 정도로 규정이 복잡합니다. 특히 2025년 세법 개정으로 양도·증여·상속·취득세 등 여러 항목의 관리가 엄격해지면서, 작은 실수 하나가 곧바로 추징·가산세·과세 위험으로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 국세청이 실제로 자주 지적하는 사례를 중심으로, 2025년에 특히 주의해야 할 부동산 세금 실수 사례 6가지를 정리했습니다. 사례 기반으로 재구성한 내용이라 실전 대응에 도움이 될 것입니다.
1. 가족 간 전세보증금 지원 → '증여'로 과세되는 사례
2025년에도 부동산 세금에서 가장 많이 발생하는 증여 과세 사례입니다. 부모가 자녀의 전세자금을 대신 내주는 경우가 많은데요.
자녀 명의 임대차인데, 보증금 일부 또는 전액을 부모 계좌에서 송금한 경우 국세청은 거의 대부분 ‘증여’로 판단합니다.
- 증빙 없으면 100% 증여로 간주 → 증여세 부과
- 보증금 + 이자 혜택까지 과세 대상 포함
- 차용증이 있더라도 ‘상환 내역’이 없으면 무효 처리
실제로 국세청 상담사례에서도 전세보증금은 생활비가 아닌 ‘재산 증가’로 보아 증여 판단이 거의 확정적입니다.
2. 부동산 공동명의 설정 오류 → 향후 양도세 폭탄
부동산 세금에서 부부 공동명의가 절세 전략이 되는 경우도 많지만, 상황에 따라 오히려 양도세가 크게 늘어나는 반대 결과가 나올 수 있습니다.
특히 다음 조건이면 세금 부담이 증가합니다.
- 한쪽 배우자가 다른 주택을 이미 보유 중인 경우
- 일시적 2주택 비과세 요건 충족이 어려운 경우
- 공동명의 지분을 증여한 뒤 5년 이내 매도하는 경우 → 증여 추적 + 양도세 증가
2025년 부동산 세금에서 보유·거주 요건 검증이 강화되므로 공동명의 변경은 더욱 신중해야 합니다.
3. 생활비 송금이라고 주장했지만 ‘증여’로 보는 사례 증가
부모가 자녀에게 송금하면서 “생활비”라고 설명하는 경우가 많지만, 국세청은 실제 사용처를 확인해 대부분 아래 기준으로 판정합니다.
◎ 생활비로 인정되는 경우: 일상적 소비(식비·교통비·공부·병원비 등) + 금액 과도하지 않음
X 생활비로 인정되지 않는 경우: 전세금·월세·주식자금·자동차 구매·부채 상환 등 ‘재산 증가’는 무조건 증여로 판단
2025년 부동산 세금 관련, 자금출처 조사가 더 강화되면서, 생활비 주장만으로는 증여세를 피하기가 더 어려워질 전망입니다.
4. 일시적 2주택 비과세 요건 충족 실패
2025년에도 부동산 세금 관련 여전히 가장 헷갈리는 규정 중 하나입니다. 비과세 조건은 아래 기준을 모두 충족해야 합니다.
- 기존 주택 2년 이상 보유
- 새 주택 취득 후 3년 이내 기존주택 매도
- 일시적 2주택 사유가 명확해야 함(이사, 혼인 등)
부동산 세금에서 가장 많이 문제가 되는 부분은 3년 내 매도 실패와 일시적 2주택 요건과 무관한 새 주택 취득이니 꼭 확인하시기 바랍니다.
5. 다운계약·업계약 관련 과세 리스크
부동산 거래 과정에서 매매가를 실제와 다르게 신고하는 다운·업계약은 2025년에도 집중 점검 대상입니다.
다음 정황이 있을 경우 국세청은 즉시 조사합니다.
- 인지세·취득세 절감 목적이 의심되는 신고
- 계좌흐름(실거래가)이 신고가와 다른 경우
- 부동산 중개업소의 동일 패턴 신고
특히 최근에는 전세보증금과 매매가 차이를 이용한 ‘깡통전세형 다운계약’도 조사 대상에 포함됩니다.
6. 증여 후 5년 내 매도 → 양도세·증여세 동시에 과세
부동산 세금에서 가족 간 부동산 증여 후 5년 안에 매도할 경우, 세법상 ‘증여 후 매도’로 판단되어 총 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.
국세청은 “증여 → 즉시 매도” 구조를 탈세 가능성이 높다고 판단하여 양도차익 계산 시 증여자의 취득가가 아닌, 수증자의 취득 당시 시가를 기준으로 삼습니다.
결과적으로 양도세가 크게 증가하며, 경우에 따라 증여세 재조사까지 이어질 수 있습니다.
2025년은 부동산 거래·증여·상속·임대 등 모든 영역에서 자금흐름과 증빙 검증이 강화되는 해입니다. 거래 전·후 흐름을 명확히 기록하는 것만으로도 많은 과세 위험을 줄일 수 있습니다.
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