10.15 부동산 규제 주요 내용(+서민 실수요자 대출규제 완화)

지난 15일, 정부가 주택시장 안정화를 위한 새로운 대책을 발표했습니다.

 

이번 10.15 부동산 대책은 취임 후 세번째로, 앞선 6.27 대책과 9.7 대책의 연장선상에 있습니다.

이처럼 정부가 연이어 칼을 빼든 이유는 명확합니다.

최근 수도권 일부 지역을 중심으로 주택 가격과 거래량이 가파르게 상승하며 시장 과열 조짐이 나타났기 때문입니다. 주택시장 과열을 조기에 차단하기 위한 이번 조치의 주요 내용을 살펴보겠습니다.

 

10.15 부동산 규제 주요 내용
주택가격별 주담대 한도 차등적용	15억원 이하 = 6억원
	15~25억원 = 4억원
	25억원 초과 = 2억원
신규 규제지역 대출규제 강화	주담대 LTV 70% → 40%
주담대 스트레스 금리 상향	1.5% → 3%

 

규제지역 확대

 

기존에는 서울 강남 3구와 용산구, 일부 재건축 지역만 규제지역으로 지정돼 있었는데, 앞으로는 서울 전 지역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역 등 3중 규제지역으로 지정됩니다.

 

대출규제 강화: LTV 40% 적용

 

조정대상지역 및 투기과열지구에서는 무주택자(처분조건부 1주택 포함)의 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 40%로 제한됩니다. 서울 강북권이나 경기권의 경우 LTV가 기존 70%에서 40%로 크게 축소되고, 유주택자는 LTV가 0%여서 주담대가 아예 불가능합니다.

 

또 다주택자의 취득세·양도세가 중과되고, 장기보유 특별공제에서 배제되는 등 각종 세제상 불이익이 생깁니다.

 

토지거래허가구역에 집을 살 때는 지자체의 허가를 받아야 하고 아파트를 매수하고 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 이를 어기면 이행강제금을 내거나 허가가 취소될 수 있어요. 즉, 임차인 보증금으로 주택을 구입하는 '갭투자'가 불가능합니다.

토지거래허가구역내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 종전 70%에서 40%로 강화함에 따라 비주택 시장도 타격을 받을 것으로 보입니다.

 

주택 가격별 주담대 한도 차등 적용

 

규제지역에서 주택가격에 따라 주담대 한도가 차등 적용되어서,

시가 15억원 이하 주택은 기존 6억원 한도가 유지되지만 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 한도가 줄어듭니다. 다만, 재건축·재개발 사업에 따른 이주비 대출은 주택 가격과 관계없이 현행과 동일하게 최대 6억원까지 허용됩니다.

 

스트레스 금리 상향 및 전세대출 규제 추가

 

수도권 및 규제지역 내 주담대에 한해 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향조정 되어 대출 한도가 축소됩니다.

 

10월 29일부터 일부 경우에 한해 전세대출이 DSR 규제에 포함됩니다. 유주택자가 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받으면, 전세대출의 이자상환분을 차주의 DSR에 반영하는 구조인거죠.

전세대출을 보유한 경우 규제지역 내 3억원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고, 규제지역 내 3억원 넘는 아파트를 산 사람 역시 전세 대출을 받을 수 없게 됩니다.

또, 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 사람은 대출 실행일로부터 1년 동안 규제지역 내 주택을 구입할 수 없습니다..

 

이러한 조치들은 갭투자를 억제하고 부동산 가격 상승의 원인으로 지목된 전세대출 규모를 관리하기 위함이지만, 실수요자들에게도 자금 조달에 어려움을 줄 수 있어 철저한 자금조달계획이 필요해 보입니다.

 

(보완 정책) 서민·실수요자 요건 충족 시 LTV 60% 가능

 

금융위원회는 강화된 규제에 따른 실수요자의 피해를 최소화하기 위해 서민·실수요자 대상 예외 적용 기준을 뒤늦게 발표했습니다. 

부부합산 연소득 9천만원 이하 & 주택 가격 8억원 이하 & 무주택 세대주 의 조건을 모두 충족할 경우, LTV를 60%까지 적용받을 수 있습니다. 

금융위원회

 

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이번 대책으로 인해 서울 전지역 및 경기도 주요 지역의 대출 장벽이 높아지면서, 부동산 시장의 관망세가 짙어질 것으로 예상됩니다. 실제로 서민·실수요자 LTV를 우대해주는 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구)와 규제를 피한 동탄, 남양주, 구리 등 인접 지역으로 거래가 쏠리는 풍선효과는 이미 나타나고 있습니다.

 

은행권조차 명확한 안내 기준을 잡지 못하고 있는 상황인 듯 한데요. 계속되는 정부의 부동산 규제 정책이 시장에 어떤 파급 효과를 가져올지 보수적인 시각으로 지켜볼 필요가 있습니다. 실수요자라면 강화된 대출 규제를 면밀히 확인하여 자금 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하겠습니다.